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Bail commercial : les clauses à ne pas négliger

Bail commercial : les clauses à ne pas négliger

Les municipalités peuvent être amenées à louer certaines parties des immeubles qu’elles détiennent et doivent conséquemment conclure des baux.1

L’analyse de toutes et chacune des clauses du bail est une étape primordiale afin de s’assurer que les particularités et exigences propres à la municipalité, à titre de bailleur et propriétaire de l’immeuble, y sont consignées et que les risques inhérents à la relation bailleur-locataire ont été minimisés.

Voici un bref survol de certaines clauses d’un bail commercial, lesquelles, bien qu’elles puissent paraître anodines, peuvent entraîner des conséquences considérables pour la municipalité, tant en cours de terme qu’à l’expiration du bail, notamment au niveau financier et opérationnel, dans l’éventualité où leur rédaction lui est défavorable.

Une clause d’usage a pour but d’établir l’utilisation des lieux loués par le locataire. La municipalité, à titre de bailleur, doit s’assurer qu’une telle clause lui permettra de circonscrire le type d’activités qui a lieu dans son immeuble et que celles-ci soient conformes à la loi. La rédaction doit être claire, explicite et précise. En effet, plus l’usage permis est large, plus il sera difficile pour le bailleur de contrôler les activités exercées dans son immeuble par les locataires. L’utilisation d’un libellé trop vague, tel que « tout usage permis par la loi », est donc à proscrire.

Pour le bailleur, l’exclusivité est à éviter autant que possible. En effet, par une telle clause, la municipalité s’engage envers le locataire à ne pas louer de locaux de l’immeuble à un tiers pour une activité similaire à celle exercée par le locataire. Compte tenu de la nature d’une clause d’exclusivité, celle-ci doit être rédigée avec soin et de manière précise afin de s’assurer que les activités des différents locataires, le cas échéant, soient harmonisées et non conflictuelles et d’éviter que la municipalité ne se trouve en défaut de ses obligations envers l’un des locataires. De plus, nous recommandons de spécifier, d’une part que les droits conférés par la clause d’exclusivité seront conditionnels à ce que le locataire ne soit pas en défaut de ses obligations en vertu du bail et, d’autre part, à ce qu’il exploite de manière continue dans les lieux loués en vue de l’usage exclusif.

Il peut également arriver qu’un locataire demande à ce qu’une clause de restriction d’usage figure au bail, en vertu de laquelle le bailleur s’engage à ne pas louer de locaux à un tiers pour y exercer certaines activités stipulées comme étant interdites. Beaucoup de ces activités concernent des nuisances, telles que des boutiques érotiques, un bar et une arcade. Encore une fois, il convient d’user de clarté et de bien détailler les activités interdites.

La rédaction de cette clause, trop fréquemment négligée, revêt une importance considérable en ce qu’elle pourrait se traduire par des coûts très élevés pour la municipalité lors du départ du locataire. En effet, l’obligation du locataire ne devrait pas être limitée à laisser les lieux loués propres et libres de détritus, auquel cas un simple coup de balai pourrait suffire. La municipalité se verrait ainsi contrainte de procéder elle-même à l’enlèvement des aménagements, des meubles, des câblages et des enseignes installés par le locataire de même qu’à la réparation des lieux loués, exercice qui peut s’avérer fort dispendieux.

Pour éviter une telle situation, cette clause devrait prévoir que le locataire s’engage à remettre les lieux loués à la fin du terme en bonne condition, à enlever tous les biens meubles et équipements lui appartenant de même que toute amélioration qu’il aura lui-même, ou pour son compte, installée ou construite pour les fins de ses activités, le cas échéant, et à réparer tous dommages causés par cet enlèvement.

La répartition des risques entre chaque partie au bail devrait être clairement définie afin d’éviter de potentiels litiges. La municipalité n’étant pas l’exploitant des lieux loués, il est cohérent qu’elle ne soit pas tenue responsable des dommages causés aux biens du locataire pendant que ceux-ci se trouvent dans les lieux loués ni des dommages causés à ces derniers, à moins d’avoir commis une faute. Nous suggérons d’insérer une clause au bail selon laquelle la municipalité s’exonère de sa responsabilité en pareil cas.

Parallèlement, le locataire devrait engager sa responsabilité pour tout dommage causé aux lieux loués, aux autres locaux de l’immeuble ainsi qu’à ce dernier, par sa faute ou sa négligence ou celle des personnes à qui il permet l’accès, et pour tout dommage résultant de travaux effectués par le locataire ou pour son compte ou de l’installation d’équipements dans les lieux loués. La rédaction d’une telle clause s’appuie sur une logique fort simple : comme le locataire occupe les lieux loués et y exerce ses activités, il va de soi que les risques inhérents à cette occupation sont supportés par celui-ci.

La municipalité doit s’assurer d’inclure au bail l’obligation pour le locataire de maintenir en vigueur, pendant tout le terme, à ses seuls frais, une assurance responsabilité civile générale de même qu’une assurance de biens, dont le montant minimal de la couverture de chacune devra être évalué par l’assureur de la municipalité. En somme, lorsque les droits et obligations des parties à un bail sont bien compris et clairement rédigés, sa mise en application s’en trouve grandement facilité et ne génère pas ou peu de conflits. Ainsi, bien que l’analyse et la négociation d’un bail commercial commandent d’investir du temps, ces étapes cruciales permettront notamment de diminuer les impacts financiers pour la municipalité et d’optimiser la gestion des risques.

1 Rappelons au passage que la municipalité ne peut construire ou acquérir un immeuble dans le seul but de le louer, conformément à l’article 6.3 du Code municipal du Québec, RLRQ c C-27.1 et de l’article 28 (1.0.2) de la Loi sur les cités et villes, RLRQ c C-19.

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Écrit par

Me Érika Giroux

Me Érika Giroux

Avocate | Services d'assistance juridique FQM/MMQ

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